关于印发哈密地区行政机关规范性文件制定程序规则的通知

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　　　　　　　　浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用
　　　　　　　　　　　------《消费者权益保护法》的适用 田冲

　　为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）已经公布并实施。其中规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则，这一规定对规范房产市场，保护购房者的切身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用《解释》的同时是否适用《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）的问题上众说纷纭，本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用《消法》谈谈自己的一些拙见。
　　《解释》中关于惩罚性赔偿条款的规定如下：
　　第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
　 （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了可以要求开发商返还已付购房款及利息，可以要求由此造成的损害赔偿，之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购房者可以要回的款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这样一来，《解释》规定的特定的情况的赔偿金额可能超出《消法》规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。
　　这样就产生了一个问题：在商品房买卖合同纠纷当中除了《解释》规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用《消法》的双倍赔偿？
关于是否适用的问题，有两种不同的观点：
　　1.适用。《解释》规定的情况与《消法》的规定并不冲突，在符合《解释》规定的具体情形时，无论适用《解释》还是《消法》都可以。
　　2.不适用。消法制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。再就是从目前的实践来看，大多法院也不认为商品房交易适用《消法》第四十九条规定，主要原因是，商品房买卖合同金额巨大，动则数十万、上百万，判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。综上，此种观点认为，商品房交易过程中开发商应承担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔偿实际损失的责任，而不是《消法》所规定的双倍赔偿责任。
　　以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
　　首先，我认为能适用：
　　1.从立法本意上来说，《解释》规定的赔偿额度，按照上面的分析，最高额度可能超出已付购房款的双倍。解释规定的这几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严重、最恶劣的几种。也就是说，这几种最恶劣的情况可以适用《解释》规定的最高双倍以上的惩罚性赔偿，那么，除了《解释》规定的几种严重的欺诈情况之外的欺诈行为，应该是适用《消法》的双倍赔偿。当然，实践中，很难适用最高的双倍以上的惩罚性赔偿，但法律规定的应然状态与法律适用的实然状态的差别，跟立法本意无关。
　　2.从法律的体系上来说，《消法》既然没有明确规定其调整范围不适用于商品房，那么就是适用。《解释》同样没有规定如果与《消法》冲突时的适用规则，其实，本来就不冲突。立法者在立法时，因为要维护法律的统一性、权威性、严密性，会在立法时尽量的消除法律冲突，尽量不要留下立法的空白。所以说《解释》和《消法》都是适用的。
　　3.《解释》在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而导致的惩罚性的措施，目的是在遏制开发商在商品房买卖中利用优势欺诈购房者，从而导致的巨大的事实不公。那么我们可以推论：在商品房的买卖中，一般的欺诈适用惩罚性赔偿符合立法本意，只是一个度的问题。也就是说，可以适用惩罚性赔偿，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解释》规定适用于特定的五种欺诈的惩罚性赔偿的范围。
　　其次，我认为要有限制性的分别适用。
　　也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
　　1. 如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切，全部不适用双倍赔偿，就只是《解释》规定的几种情况最高可以适用双培以上的惩罚性赔偿，而在商品房合同纠纷中的其他欺诈行为就只能是返还款项，支付违约金，或赔偿实际的损失。那么如果其他的欺诈行为的确没有《解释》规定的开发商的主观恶意强，但实际造成的损害结果相当大（不一定达到已付购房款的一倍），这实际上性质的恶劣程度不亚于《解释》规定的那几种情况，即已经达到了《解释》实行惩罚性赔偿责任的制定意图，那么我们就应该适用双倍赔偿；如果造成的损失不是很大，那么就只是按实际的损失来陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才适用《消法》的双倍赔偿，要综合多方因素，多种情况，比如已付购房款的绝对额、欺诈隐瞒的时间长短、造成损失类型的多少等。
　　2.如果在商品房买卖合同纠纷中，一般的欺诈行为全部不适用《消法》的上双倍赔偿，则很难在不同的欺诈情况下（包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈）保证赔付比例的公平。这样会导致一种倾向：开发商因为《解释》规定的严重欺诈在实践中都不可能导致双倍的惩罚性赔偿，那么会怂恿他们的一般性欺诈行为；如果一般性的欺诈能有条件的适用《消法》的双倍赔偿，那么严重的欺诈行为在实践中可能用到了双倍的赔偿甚至于更高的双倍赔偿加利息、损害赔偿的几率大增。这样才会起到抑制开发商这种欺诈行为的作用。
总之，商品房买卖合同纠纷既要适用《消法》，又要有限度的分情况适用，以期能尽量的发挥《消法》和《解释》的效用，切实抑制开发商的欺诈行为，从而保护购房者的利益。


吕某的行为是贪污还是盗窃

苏永山


案情:张某系国家工作人员，王某、吕某系个体工商户。2003年1月至7月，张某和王某多次有预谋地，利用张某保管财物的便利条件，窃取张某所在单位某国有输油企业的公共财物，数额近2万元。2003年8月14日，吕某到王某处办事时，王某约吕某一同去某输油企业盗窃财物，但并没有告诉吕某该企业张某也参加盗窃。当晚10时许，王某带吕某来到张某所在单位的后门，让吕某驾驶运输工具三轮车在门口望风。王某通过电话联系张某后，张某将王某带入单位院内，王某将张某事先打包准备好的8台电机拿出，由吕某驾驶三轮车将电机运走。整个案件过程中，吕某与张某没有见面，张某也不知道吕某参加盗窃，该8台电机价值2000元，销赃后，吕某分得赃款300元。
分歧：本案中，对王某与国家工作人员张某勾结，利用张某职务便利，多次共同窃取公共财物，构成贪污罪共犯没有异议，但是对于吕某参加作案的一起中，对张某、王某、吕某的行为如何定性，产生分歧，形成二种不同意见。
第一种意见认为，该三人行为属贪污罪的共犯，吕某因为仅参与一起，且数额只有2000元，没有达到贪污罪的立案标准，所以不构成犯罪。
第二种意见认为，张某和王某构成贪污罪共犯，吕某的行为构成盗窃罪。
评析：本案三个行为人之间的两两结合，导致张某、吕某相互不知对方参加作案，从而也就形成了两个犯罪故意内容，一是张某与王某的相互勾结利用职务便利监守自盗的犯罪故意；二是王某隐瞒与张某勾结情况下吕某形成的盗窃犯罪故意。正是由于这种特殊的犯罪故意和行为人实施行为的结合，才导致了对本案定性的困惑。笔者赞同第二种意见。具体理由如下：
一、从犯罪的主观方面来看，只有共同犯罪人之间具有意思联络,才能形成共同犯罪故意，本案三个行为人之间并没有形成共同犯罪故意。
共同犯罪要求各共同犯罪人必须有共同的犯罪故意，而共同犯罪故意是指各共同犯罪人通过意思联络，都知道自己是和他人配合实施犯罪，认识到他们的共同犯罪行为会发生危害社会的结果，并且希望或者放任危害结果的发生。然而在本案中，三个行为人之间是两两结合，张某与吕某并没有意思联络，彼此也均不知道对方参加，所以该二人并没有形成共同犯罪故意。也就是说，本案的三个行为人之间并没有形成共同犯罪故意，他们的意思联络仅停止在王某与张某的利用职务便利监守自盗，王某与吕某的盗窃，还没有形成一个统一的共同犯罪故意，故不能因王某的中间行为就认定三人形成了共同犯罪故意。
二、从犯罪的客观方面来看，本案三个行为人之间分别实施了不同的犯罪行为，也没有形成共同犯罪行为。
共同犯罪还要求各共同犯罪人必须实施了共同犯罪行为，即要求行为都是围绕着同一的、特定的犯罪，互相联系、互相配合，是统一的犯罪活动的整体。而本案中三个行为人的行为虽然都是指向同一犯罪对象（电机），但是三个行为人不是围绕着同一的、特定的犯罪，因为张某是与王某勾结共同窃取公共财物，围绕的是监守自盗，而吕某仅是盗窃，所以张某与王某的行为可以归结为共同犯罪行为，但是吕某的行为不能与张某和王某的行为归结为共同犯罪行为。
三、共同犯罪是共同犯罪故意与共同犯罪行为的统一，同时犯或者实施犯罪时故意内容不同的，不是共同犯罪。
我国刑法坚持的是主客观相统一的共同犯罪理论,认为共同犯罪是共同犯罪故意与共同犯罪行为的统一。本案中，张某和吕某在王某的行为连接下，围绕窃取8台电机分别同时实施了不同的行为，促成了窃取公共财物的目的实现，但是张某与吕某的犯罪故意并不相同，且也没有共同故意的沟通，即如上文分析的，三个行为人之间既没有共同犯罪故意也没有共同犯罪行为，所以本案吕某与张某、王某不能构成共同犯罪。
综上所述，王某是与张某相互勾结，并利用张某保管财物的便利条件监守自盗，所以其应该与张某构成贪污罪的共同犯罪。王某对吕某隐瞒了利用张某的情形，对张某又隐瞒了利用吕某的情形，导致吕某的犯罪故意仅为盗窃，与王某、张某形成了不同的犯罪故意，也就实施了不同的犯罪行为，所以其与王某和张某不能构成共同犯罪，而应该依据吕某的犯罪故意和实施的行为，按照罪责自负的原则，以单独犯来认定其构成盗窃罪，盗窃金额应认定为2000元。