河北省契税实施办法

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北京市物价局 北京市计划委员会


北京市商品房销售价格管理暂行办法
北京市物价局 北京市计划委员会



第一条 为加强对本市房地产市场和商品房价格管理，规范商品房销售价格行为，维护交易双方的合法权益，根据国家计划委员会《城市房产交易价格管理暂行办法》和北京市人民政府《北京市城市建设综合开发管理若干规定》、《北京市房地产开发行业管理若干规定》等国家有关规
定，特制定本暂行办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事城市建设综合开发，经营、销售商品房的所有单位及有关管理部门，均应遵守本办法。
第三条 商品房销售价格行为，应当遵循公开、公平、诚实信用、正当竞争的原则。
商品房销售价格应以开发成本为基础，加合理利润、结合供求和国家有关政策制定。
商品房价格构成按物价部门有关规定执行。
根据楼层、朝向确定的商品房差价，其代数和应趋近于零。
第四条 商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。
根据不同情况商品房价格分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
第五条 安居工程住宅和国家征购住宅实行政府定价，由市物价局、市城乡建设委员会（以下简称市建委）会同有关部门审批。
第六条 普通商品住宅（不含公寓、别墅、四合院等高档商品住宅）实行政府指导价格，由市物价局、市建委会同市计划委员会（以下简称市计委）等有关部门定期发布。政府指导价每年第一季度末发布。
普通商品住宅的政府指导价格是市物价局、市建委、市计委在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上，根据国家有关政策，面向全市发布的各区域商品住宅的销售指导价格。
实行政府指导价格的普通商品住宅为平均每套建筑面积不大于120平方米的商品住宅。
第七条 除上述第五条、第六条规定以外的各类商品房实行市场调节价格。
第八条 实行政府定价的商品房，开发经营企业应在主体结构完工前同时向市物价局、市建委申报销售价格。
市物价局、市建委在收到正式报告后30个工作日内做出正式批复。
第九条 实行政府定价的商品房，开发经营企业申报内容包括：
1、项目总说明（包括项目地点、四至、建设规模、配套工程、综合环境及该商品房预售面积、预售价格、竣工交付日期等）；
2、商品房成本税费报价表；
3、政府批地文件；
4、建筑施工合同；
5、市政管网综合图；
6、详细规划总平面图（含附属和配套工程明细）；
7、要求报送的其它有关文件和资料。
第十条 实行政府指导价的商品房，开发经营企业在向市房屋土地管理局申请商品房预售许可证之前，须将预售（销售）价格向市物价局、市建委备案。
第十一条 实行政府指导价的商品房，开发经营企业备案内容包括：
1、项目总说明（内容同第九条有关规定）；
2、项目成本税费报价表；
3、计、建两委批准的商品房建设计划文件；
4、市规划局和市建委核发的建设工程规划许可证和建设工程开工证；
第十二条 实行政府指导价格的商品房，销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的，备案后可自行销售；特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的，须经市物价局、市建委审批后销售。
第十三条 实行政府指导价格和市场调节价格的商品房，其成交价格在发生首次交易后30个工作日内应向市物价局、市建委备案。
第十四条 商品房销售实行明码标价，售房者必须备有售房价格说明书并向购房者明示。售房价格说明书内容包括：
1、商品房使用面积单价和建筑面积单价；
2、楼层、朝向价格增减系数；
3、座落位置、房型简图、整套建筑面积（含比例分摊公用面积）和使用面积；
4、商品房价格外代收代付的具体收费项目（含分摊性的项目）与收费标准；
5、拟定的物业管理收费项目和标准。
售房价格说明书文本由北京市物价检查所统一监制。
第十五条 商品房价格构成外的代收代付费用，属于政府定价的收费项目，必须严格按规定标准代收；属于分摊性质的，只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。
第十六条 凡向房地产开发企业收取的进入商品房成本和价格的行政性、事业性收费标准及经营性收费标准必须按《北京市行政事业收费管理条例》和《国家计委关于禁止向房地产开发企业乱收费抑制商品房价格不合理上涨的通知》的有关规定，报市物价局批准后执行。未经批准的收
费项目及政府明令取消的收费项目，房地产开发企业及商品房购买者应拒绝交纳，并向有关部门举报。
第十七条 商品房销售合同应标明销售价格，其它涉及价格（收费）的内容应写入合同有关条款或附件。销售合同一经签订，售房者和购房者必须履行合同规定的义务，任何一方不得以商品房市场价格涨落、建筑成本变化等为由，擅自变更合同签订的销售价格。
第十八条 未经市物价局、市计委、市建委批准，销售商品房不得冠以平价房、微利房、成本房、安居工程房、解困房等名称，误导蒙骗购房者。
第十九条 销售商品房不得有下列行为：
1、不执行政府规定的价格（收费标准）擅自涨价或乱收费用；
2、采取不公平竞争手段将应在商品房价格内包含的成本（费用），改为在价外另行收取；
3、违反代收代交规定，牟取非法利益；
4、不按规定实行明码标价；不按规定使用售房价格说明书、或者使用虚假手续、不规范的标价手段蒙骗购房者；
5、虚置成本、短给面积、进行价格欺诈的；
6、不按规定申报备案成交价格、预售价格的；
7、其它违反本办法的行为。
对价格违法行为由物价检查部门按有关法律、法规和政府规章进行查处。
第二十条 本办法由市物价局负责解释。
第二十一条 本办法自1997年12月1日起执行。以往规定凡与本办法相抵触的以本办法为准。



1997年8月21日
海南省海口市人民政府


海口市人民政府令
第62 号

　　《海口市土地交易管理办法》已经2006 年10 月25 日第十三届市人民政府第62 次常务会议通过，现予发布，自2006 年12月3 日起施行。

市长：陈辞
二○○六年十一月三日

海口市土地交易管理办法
第一章 总则

　　第一条 为加强土地市场管理，规范土地交易行为，确保土地交易的合法性和安全性，进一步优化配置土地资源，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《海南经济特区土地管理条例》等有关法律法规和《海口市人民代表大会常务委员会关于进一步加强土地管理若干问题的决定》的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本市行政区域内的土地使用权交易，适用本办法。
　　第三条 本办法所称土地使用权交易包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押和换地权益书的流转、质押。
　　前款所称土地使用权转让包括以下情形：
　　（一）出售；
　　（二）赠与；
　　（三）交换；
　　（四）以土地作价入股、与他人成立企业法人，发生土地使
　　用权变更的；
　　（五）一方提供土地使用权，另一方提供资金合资或合作，
发生土地使用权变更的；
　　（六）因企业被收购、兼并、合并或分立，土地使用权随之
转移的；
　　（七）以土地使用权抵偿债务的；
　　（八）法律、法规规定的其他情形。
　　第四条 土地使用权交易应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，任何单位和个人不得非法干预。
　　第五条 市人民政府设立土地交易市场，作为土地使用权交易的专门场所。
土地交易市场应当具备下列功能：
　　（一）提供交易场所。为土地使用权交易、洽谈、招商、展销等活动和招标、拍卖、挂牌交易提供场地；
　　（二）办理交易事务。为地价评估结果备案、交易过户、税费征收、土地登记发证等机构集中办公设立服务窗口；
　　（三）提供交易信息。公布和提供土地供求信息，收集、储存、发布土地交易行情、交易结果，提供有关土地政策法规、土地市场管理规则、土地利用投资方向咨询等。
　　第六条 市土地行政主管部门是土地使用权交易活动的主管部门，负责土地使用权交易的行政许可工作，并依法监督管理土地交易市场。
　　市财政、规划、建设、房产、监察、国有资产管理、政府投资管理等主管部门应当按照各自职责，协同做好土地交易管理工作。
　　第七条 经市人民政府批准的土地交易机构是土地使用权交易的服务机构。其主要职责是：
　　（一）贯彻执行土地管理法律、法规、规章和政策，具体实施土地交易市场的建设计划和管理目标；
　　（二）具体实施土地使用权交易的事务性和技术性工作；
　　（三）接受主管部门和自然人、法人及其他组织的委托，具体实施土地使用权出让、租赁、转让的招标、拍卖和挂牌交易工作；
　　（四）收集、汇总、储存、上报、发布土地交易供求信息和交易结果；
　　（五）承办市人民政府及市土地行政主管部门委托的其他事项。

第二章 交易方式和条件

　　第八条 土地使用权交易应当采取招标、拍卖、挂牌交易和协议交易的方式进行。
　　本办法所称招标交易，是指市土地行政主管部门通过发布招标公告或招标邀请书，邀请特定或者不特定的投标人参加土地使用权交易投标，根据投标结果确定中标人的行为。
　　本办法所称拍卖交易，是指市土地行政主管部门通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，确定最高应价者为竞得人的行为。
　　本办法所称挂牌交易，是指市土地行政主管部门通过发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟交易宗地的交易条件在土地交易市场或网上挂牌公布，接受竞买人的报价申请，根据挂牌期限截止时的出价结果确定竞得人的行为。
　　本办法所称协议交易，是指土地使用权人或换地权益书的权益人通过协商自行寻找受让人、承租人、抵押权人的交易行为。
　　第九条 下列土地使用权交易应当进入土地交易市场，采取招标、拍卖、挂牌交易等方式进行：
　　（一）商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的国有土地使用权出让或租赁；
　　（二）经营性用地以外的土地在供地计划公布后，同一宗土地有两个以上意向用地者的国有土地使用权出让或租赁；
　　（三）国有企业、集体企业和公有经济成份占主导地位的企业或公司经批准，出售国有土地使用权、以国有土地使用权作价入股、以国有土地使用权联营合作开发或以国有土地使用权抵偿债务的；
　　（四）经有批准权的人民政府批准出售划拨土地使用权、以划拨土地使用权作价入股、以划拨土地使用权联营合作开发或以划拨土地使用权抵偿债务的；
　　（五）处置停缓建工程涉及土地使用权转让的；
　　（六）人民法院判决或裁定变卖土地使用权清偿债务的；
　　（七）为实现抵押权进行土地使用权转让的；
　　（八）法律、法规、规章等规定的其它情形。
　　第十条 本办法第九条规定的土地使用权交易，主要采取拍卖、挂牌交易方式，有三个以上的单位或自然人报名参与交易的，应当采取拍卖交易方式。但对具有特定的社会、公益建设条件或对用地项目有特殊要求的，可采取招标交易方式。
　　第十一条 本办法第九条规定之外的土地使用权或其他土地权益交易，可采取协议交易方式进行。
　　第十二条 本办法第三条第二款第（一）、（七）项规定的土地使用权交易，应当符合下列条件：
　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
　　第十三条 以出让方式取得国有土地使用权的，土地使用权人自取得土地使用权之日起，可进行本办法第三条第二款第（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项规定的交易行为，其土地使用权交易条件不受本办法第十二条规定的限制。
　　第十四条 有下列情形之一的，土地使用权或其他土地权益不得进入土地交易市场交易：
　　（一）未依法登记取得权属证书或土地权属不清、有争议的；
　　（二）欠缴土地出让金（含超容积率、改变土地用途但未按规定补交土地出让金的）的；
　　（三）司法机关、行政机关依法限制土地使用权利或其他土地权益的；
　　（四）依法需收回土地使用权的；
　　（五）共有的土地使用权或其他土地权益，未经其他共有人书面同意的；
　　（六）法律、法规规定禁止交易的其它情形。

第三章 交易规则

　　第一节 一般规定
　　第十五条 土地使用权交易的规则，本办法未作规定的，适用《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11 号）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》等有关规定。
　　第十六条 国有土地使用权以招标、拍卖、挂牌交易方式出让或租赁的，市土地行政主管部门应当办理用地前置审批手续，制定招标、拍卖、挂牌交易实施工作方案，并委托土地交易机构依照土地交易实施工作方案组织开展交易活动。
　　第十七条 土地使用权以招标、拍卖、挂牌交易方式转让的，土地使用权人应当到市土地行政主管部门申请办理交易核准手续，并委托土地交易机构依照委托交易合同组织开展交易活动。
　　第十八条 土地使用权人委托土地交易机构进行土地使用权交易的，应当签订委托交易合同。
委托交易合同应当包括委托事项、交易方式、交易底价、时限、委托交易服务费用、违约责任等内容。
　　第十九条 以招标、拍卖、挂牌等交易方式进行土地使用权交易的，土地交易机构应当根据土地交易实施工作方案或委托交易合同，编制招标、拍卖、挂牌交易文件。
　　招标、拍卖、挂牌交易文件应当包括招标、拍卖、挂牌交易公告、投标或竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或竞买申请书、报价单、成交确认书。
　　第二十条 土地交易机构应当在土地交易场所和市土地行政主管部门网站、《海南日报》、《海口晚报》上发布土地交易招标、拍卖、挂牌交易公告。
　　投标人、竞买人报名参加投标、竞买的，视为接受招标、拍卖、挂牌交易文件的内容。
　　第二十一条 招标交易宗地的标底和拍卖、挂牌交易宗地的起拍价、起始价、底价，应当根据土地成本、经批准的基准地价、宗地区位条件和使用年限、规划设计条件、政府产业政策以及土地供需情况等因素综合确定。
　　转让土地使用权的标底或起拍价、起始价、底价由交易委托人和交易机构按前款的规定确定。
　　第二十二条 以招标方式出让、租赁国有土地使用权的，由市人民政府指定的机构审定招标标底，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确定中标人。
　　第二十三条 投标人、竞买人在报名参加招标、拍卖、挂牌交易活动后，对其他投标人、竞买人的资格或提交的有关文件材料有异议的，应当在投标、拍卖、挂牌交易活动开始的48 小时前向土地交易机构书面提出；逾期提出的，不予受理。
　　土地交易机构应当在投标、拍卖、挂牌交易活动开始前对投标人、竞买人提出的异议予以书面答复。
　　第二十四条 土地使用权招标、拍卖、挂牌交易过程中，有下列情形之一的，可以中止交易活动：
　　（一）发生不可抗力事件的；
　　（二）土地利用所依据的客观情况发生重大变化，确实影响社会公共利益的；
　　（三）司法、监察机关因办理案件确实需要中止交易的；
　　（四）对投标人或竞买人提出的异议需要时间进行调查或澄清的；
　　（五）依法应当中止交易的其他情形。
　　出现中止情形的，土地交易机构应当书面通知交易当事人。中止情形消除后，土地交易机构应当及时恢复交易，并书面通知交易当事人，交易期限顺延。
　　第二十五条 土地使用权招标、拍卖、挂牌交易有下列情形之一的，可以终止交易活动：
　　（一）至报名截止日未有投标者、竞买者报名的；
　　（二）交易价未达到标底或底价的；
　　（三）投标人或竞买人弄虚作假、恶意串通压价或以行贿等非法手段影响公平、公正交易的；
　　（四）依法应当终止交易的其他情形。
　　对交易未达到招标标底、拍卖、挂牌底价的宗地，不得成交，市土地行政主管部门或委托交易人可重新作出交易安排。
　　第二十六条 以协议交易方式进行土地交易的，交易双方应当签订交易合同，并在协议交易合同签订之日起30 日内到市土地行政主管部门申请办理交易核准和变更登记手续。
　　第二节 特别规定
　　第二十七条 划拨土地使用权转让的，经市土地行政主管部门审核并报有批准权的人民政府批准后，属必须以招标、拍卖、挂牌交易方式转让的，按本办法第十六条的有关规定办理；属以协议交易方式转让的，按本办法第二十六条的有关规定办理。
　　第二十八条 国有企业、集体企业以及公有经济成分占主导地位的企业或公司的国有土地使用权申请转让时应当提交有关部门的批准转让文件。
　　第二十九条 抵押权人为实现抵押权要求变卖抵押人土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物的，在申请转让时应当提交生效的抵债司法文书或抵押权人与抵押人就处分抵押物达成的协议及双方认可的评估报告。
　　第三十条 赠与土地使用权的，在申请转让时应当提交公证机关的公证文书或相关生效的司法文书。
　　第三十一条 人民法院查封土地使用权时，市土地行政主管部门应当书面告知人民法院，需裁定变卖土地使用权清偿债务的，应当按本办法所规定的程序和规则办理。
　　第三十二条 人民法院裁定变卖土地使用权清偿债务的，经核准土地交易条件后，由人民法院与土地交易机构签订委托交易合同，委托土地交易机构依照委托交易合同组织开展交易活动。
　　人民法院委托以招标、拍卖、挂牌交易方式变卖的土地使用权经发布交易公告后，无人报名参加招标、拍卖、挂牌或拍卖流拍的，人民法院可以重新委托土地交易机构组织招标、拍卖、挂牌变卖，也可以直接裁定以土地使用权抵偿债务。

第四章 监督检查

　　第三十三条 土地行政主管部门和土地交易机构在实施土地使用权交易活动中，应当依据法定的职权和程序，简化办事手续，做到公平、公正、严格、高效。
　　第三十四条 土地交易机构应当将土地使用权交易规则、运作程序、服务承诺、工作人员守则等在土地交易场所公示。
　　申请人要求主管部门或土地交易机构对公示内容予以说明、解释的，有关部门应当说明、解释，提供准确可靠的信息。
　　第三十五条 土地交易机构应当严格按照国家有关规定和价格行政主管部门核准的标准收费，不得擅自增设收费项目和提高收费标准。
　　土地交易机构的收费应当依法接受市财政、审计行政主管部门的监督检查。
　　第三十六条 市土地行政主管部门和土地交易机构实施土地使用权交易活动，应当接受市行政监察主管部门依法实施的监督。
　　第三十七条 市土地行政主管部门和土地交易机构实施土地使用权交易活动，应当自觉接受社会和公民的监督。
　　任何单位和个人都有权对土地使用权交易中的违法行为进行检举、控告。市行政监察主管部门和有关部门应当在土地交易场所设立举报箱和举报电话，受理群众的监督和举报。

第五章 法律责任

　　第三十八条 有下列情形之一的，由市土地行政主管部门责令改正；逾期不改正的，不予办理土地登记手续：
　　（一）依照本办法应当进入土地交易市场交易的土地使用权不进入市场交易的；
　　（二）不按照本办法的规范要求和方式进行土地使用权交易的；
　　（三）投标人或竞买人弄虚作假、恶意串通的；
　　（四）法律、法规规定的其他情形。
　　属于前款第（一）项情形可以给予行政处分的，依法对有关单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十九条 投标人、竞买人中标或竞得土地使用权后，拒不签订成交确认书或交易合同、放弃中标或竞得宗地的，其投标、竞买的履约保证金不予退还，并应当承担相应的违约责任，市土地行政主管部门可以取消其三年内再次申请参加土地使用权招标、拍卖、挂牌交易的资格。
　　第四十条 有关主管部门和服务机构工作人员在土地使用权招标、拍卖、挂牌交易活动中，接受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给竞买人或投标人造成经济损失的还应当承担赔偿责任。

第六章 附 则

　　第四十一条 土地交易具体实施细则由市土地行政主管部门另行制定。
　　第四十二条 本办法具体应用中的问题由市土地行政主管部门负责解释。
　　第四十三条 本办法自2006 年12 月3 日起施行。