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建设部 国家计委 国家经贸委、财政部、国土资源部、国


建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部关于整顿和规范房地产市场秩序的通知


建住房[2002]123号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部门、各直属机构：

　　近年来，在住房制度改革及其相关政策的推动下，居民住房消费得到有效启动，房地产市场日趋活跃。这对于改善居民的居住条件，带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场不规范问题在不少地区还比较突出，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、物业管理不规范等问题时有发生，群众反映强烈。为促进房地产市场健康发展，整顿和规范房地产市场秩序，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

　　一、提高认识，加强领导

　　整顿和规范房地产市场秩序是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分，对于保护居民住房消费积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十分重要的意义。各地要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识这项工作的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把整顿和规范房地产市场秩序工作抓紧、抓好。通过专项整治，使房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降，房地产市场秩序明显好转。

　　整顿和规范房地产市场秩序工作，必须坚持深化改革与加强法制并举的指导思想，标本兼治、重在治本。

　　整顿和规范房地产市场秩序工作，由各省、自治区、直辖市人民政府负责，各城市人民政府具体组织实施。各城市人民政府要明确牵头单位，将整顿和规范房地产市场秩序工作的任务，分解到具体部门，并加强监督检查。

　　建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部等部门负责监督、指导和协调。各有关部门明确分工、各司其职、密切配合。

　　二、突出工作重点，加大打击力度，依法查处违法、违规行为

　　各地区、各部门要针对当前房地产市场存在的主要问题，突出工作重点，加大查处力度。对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处，切实解决群体上访、重复上访等问题，维护社会稳定。

　　（一）加强房地产开发项目管理，依法查处违法、违规开发建设行为

　　各地要严格执行房地产开发项目审批程序，并加强项目的跟踪管理。房地产开发企业取得出让土地使用权后，必须按照出让合同约定支付出让金，并按照出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。未按约定支付出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿；未按约定的条件和期限开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并可处以警告、罚款直至无偿收回土地使用权。确需改变出让合同约定条件的，必须取得土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。

　　房地产开发企业应当严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续。对经营性房地产开发项目，要适应政府按年度计划采取招标、拍卖和挂牌方式统一供应土地的要求，通过竞争取得土地使用权。房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。对于擅自变更规划的房地产开发企业，城市规划主管部门应当依据《中华人民共和国城市规划法》，责令停止建设、限期改正，并处以罚款；严重影响城市规划的，责令拆除违法建筑物。

　　未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，建设行政主管部门应当依据《建筑工程质量管理条例》第五十七条规定，责令停止施工，限期改正，并处工程合同价款1％以上2％以下的罚款。

　　未取得预售许可证明擅自预售商品房的，房地产管理部门应当依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处收取的预付款1％以下的罚款；对于擅自挪用预售款项的，房地产管理部门应当依据《城市商品房预售管理办法》第十四条规定，责令限期纠正，并处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　各地房地产管理部门、工商行政管理部门要严格按照有关规定，把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本（金）、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。对于自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业，房地产管理部门应当报当地人民政府及时通知各有关部门不得审批或同意其新开建设项目。

　　（二）规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积“短斤缺两”行为

　　要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。按建筑面积计价的，房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。

　　各地要加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。

　　商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内的（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　（三）强化合同管理，依法查处合同欺诈行为

　　《商品房买卖合同示范文本》对于规范合同内容、避免合同纠纷、保护购房者合法权益有着十分重要的作用。各地要积极宣传并推广使用。未使用示范文本的，房地产管理部门在核发商品房预售许可证时，应当审核房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。未包含的，房地产管理部门应当要求房地产开发企业进行调整；拒不调整的，不予发放预售许可证。

　　已预售的房地产开发项目，因规划、设计调整导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在批准变更后10日内通知买受人。未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，并有权要求开发企业承担违约责任。

　　各地房地产管理部门、工商行政管理部门要加强对合同的监管，依法查处房地产市场合同欺诈行为，切实保护住房消费者的合法权益。

　　（四）强化竣工验收制度，切实把好交付使用关

　　各地要严把交付使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。未按规定进行竣工综合验收或将竣工综合验收不合格的商品住宅交付使用的房地产开发企业，房地产管理部门应当责令其限期补办验收手续，并在资质年检中予以降级或注销资质证书。给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。未按规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或者未按《住宅质量保证书》的规定进行保修的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

　　（五）规范物业管理服务与收费，依法查处物业管理中的不规范行为

　　要通过完善物业管理立法，规范物业管理合同等措施，明确业主、业主会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或业主会委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务。

　　要完善物业管理前期介入和承接验收制度。在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确交付使用后的质量责任及双方的权利义务，切实做好建设和管理的衔接。要引入竞争机制，大力推行物业管理项目的招投标，通过优胜劣汰，促进管理水平的提高。

　　各地价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则，制定、完善本地区物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。

　　房地产管理部门要采取切实有效措施，加强对物业管理企业服务行为的管理与监督。对于管理不到位、侵犯业主合法权益的物业管理企业，经业主大会讨论通过，可以提前解除合同，另行选聘物业管理企业。对于经营中有劣迹的物业管理公司，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或注销资质证书，并记入企业信用档案；情节严重的，要在媒体上曝光。

　　（六）加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为

　　各地要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点。对违法发布房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业，房地产管理部门应当责令限期改正；逾期不改正的，在资质年检中予以降级或注销资质证书，并在新闻媒体上曝光。工商行政管理部门要加强对房地产广告的监测，对违法房地产广告依法予以查处。

　　房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照有关规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确。房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付不一致，侵害消费者合法权益的，由工商行政管理部门依据有关规定处罚。

　　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

　　（七）完善相关制度，规范中介行为

　　加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员职业资格证书的，房地产管理部门应当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、发布虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　在本通知下发前，未按有关规定完成脱钩改制的房地产估价机构，一律取消其从事评估业务的资质，并追究有关行政主管部门的行政责任。对出具不实报告的房地产估价机构，房地产管理部门应当依据有关规定予以降级或注销资质证书；对负有责任的估价师，依法追究其责任，情节严重的，撤消注册。

　　房地产中介服务应当按照《中介服务收费管理办法》的有关规定收取费用。对违反规定收取费用的中介服务机构，价格管理部门应当依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。

　　各地要全面清理、整顿房地产中介服务机构，依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。

　　三、建立网上公示制度，促进诚信制度的建立

　　要充分利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。

　　各地要推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。

　　推广电子政务，实行政务公开。各级房地产管理部门要将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及商品房预售许可、预售合同备案等内容在网上公示，接受社会监督。

　　各地要建立能进能出、能升能降的动态资质管理制度。要把是否有不良记录作为资质年检和晋级审批的条件。凡在经营活动中有不良行为的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

　　各省（区、市）建设行政主管部门要在每个季度末，把对房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和有关责任人员的处理情况报建设部备案。建设部将不定期在有关媒体上曝光。要营造强大的舆论攻势，使有不良记录者付出代价。

　　四、加强法制建设，提高经营者依法经营和消费者自我保护意识

　　各有关部门、各地区要加快制订和完善规范房地产市场的法规、政策，加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，切实做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。各地要集中一段时间，对所有从事房地产开发经营、房地产中介服务和物业管理的企业进行全面培训，提高房地产企业依法经营的意识和自觉性；要组织开展形式多样的普法宣传活动，让房地产市场的各方主体,特别是购房者充分了解法律、法规规定的各项制度，依法保护自身的合法权益。

　　五、转变政府职能，实行政务公开

　　各级政府及其主管部门要主动适应转变政府职能的要求，减少事前的行政审批，加强事后监督。要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批，必须审批的要规范操作，简化程序，透明公开，明确责任；要建立错案行政责任追究制度，坚持“谁审批、谁负责”的原则。对违反审批程序，越权、越级审批的，要追究其主管领导、直接责任人的行政责任；要通过推行房地产交易与权属登记一体化、推行服务承诺等措施，切实简化办事程序，方便购房人办理房地产交易和房屋权属登记手续。

　　要建立行政责任追究制度。对不依法行政的，由上级机关追究有关责任人的行政责任。对国家机关工作人员在房地产市场管理中，玩忽职守、徇私舞弊的，要依据有关法规作出严肃处理。

　　各地要公布整顿和规范房地产市场投诉电话，指派专人负责处理房地产投诉。对不认真处理投诉的房地产企业，有关主管部门应当依据有关规定进行处罚。

中华人民共和国建设部
中华人民共和国国家发展计划委员会
中华人民共和国国家经济贸易委员会
中华人民共和国财政部
中华人民共和国国土资源部
中华人民共和国国家工商行政管理总局
中华人民共和国监察部
二○○二年五月二十三日


广东省河源市人民政府办公室


印发河源市市县级生态公益林管理办法的通知
河府办〔２００８〕４４号

各县区人民政府，市府直属各单位：
经市人民政府同意，现将《河源市市县级生态公益林管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
河源市人民政府办公室
２００８年５月１０日

第一条 根据《中华人民共和国森林法》、《国家林业局财政部重点公益林区划界定办法》、《广东省生态公益林建设管理及效益补偿办法》、《广东省生态公益林效益补偿资金管理办法》等有关规定，为贯彻落实市委、市政府关于加快林业发展建设林业生态市的决定的精神，进一步加强我市生态公益林的建设、保护和管理，改善和优化生态环境，维护国土生态安全，制定本办法。

第二条 本办法所称市县级生态公益林（以下简称生态公益林）是指我市行政区域内未纳入国家和省重点生态公益林范围的，以及对我市国土生态安全、生物多样性保护及经济社会可持续发展具有重要作用的森林，具体包括：防护林——水源涵养林、水土保持林、农田防护林；特种用途林——自然保护区、自然保护小区、森林公园内的森林和风景观赏林、休憩林、国防林、母树林以及名胜古迹和革命纪念地的林木等。

第三条 在我市行政区域内从事与生态公益林有关的生产、经营管理活动的单位和个人必须遵守本办法。
第四条 生态公益林建设实行统一规划、分步实施、依法保护、严格管理、分级负责的方针。

第五条 各级人民政府负责本行政区域内的生态公益林的建设、保护和管理，市、县级林业行政主管部门负责本办法的组织具体实施和检查监督。

第六条 各级人民政府要加大对本行政区域内的生态公益林的资金投入，对纳入生态公益林管理并达到生态公益林建设要求的森林资源、林木投资经营者给予一定的补偿。

第七条 各级人民政府应将生态公益林建设纳入国民经济和社会发展规划。

第八条 生态公益林界定，应坚持生态优先、因地制宜、合理布局、突出重点的原则。

第九条 生态公益林的区划范围。

（一）主要交通要道，江河两岸一、二重山，库容１００万立方米以上水库的集水区，城镇周边等重要生态区域以及除已划入国家和省级生态公益林之外的重要地段。

（二）森林和陆生野生动物类型的市、县自然保护区以及森林公园内的林地。

（三）其他以阔叶林、针阔混交林为主的，郁闭度０．５以上生态效益优良的林地。

第十条 县级林业主管部门按照界定原则组织生态公益林的区划界定和申报工作；生态公益林区划界定结果经县级人民政府审核同意后，报市人民政府批准。

第十一条 经批准公布的生态公益林不得擅自调整，因特殊情况确需调整或改变其性质、用途的，应报经市人民政府批准。

第十二条 生态公益林规划必须落实到地籍小班，实行小班经营；划定的生态公益林，其原来的权属不变，受法律保护。

第十三条 各级人民政府应遵循森林自然演替规律，采取“封、造、补、抚、管”相结合，以天然更新为主，辅以人工更新的方式，把重点生态公益林建设成树种多样、结构合理、功能齐全、生态效益和社会效益长期稳定的森林生态体系。

县级林业主管部门应组织林权单位对重点生态公益林区内的荒山荒地、火烧迹地等宜林地进行限期造林恢复森林植被；对生态保护功能低下的疏林、残次林、低效林分，应当进行补植和封育改造，逐步提高重点生态公益林的生态保护功能。

第十四条 县、镇级人民政府负责本行政区域内生态公益林的“封、育、管”工作，落实管护人员，全面加强保护管理工作；根据地形、地势开设防火线或营造防火林带，加强森林防火、森林病虫害防治工作，确保生态公益林区内火灾、病虫害发生面积不超过市定的标准。

第十五条 禁止在生态公益林区内伐木、放牧、狩猎、采脂、打树枝、铲草或地表植物、开矿、筑坟、建墓地、开垦、采石、挖砂和取土。

第十六条 在生态公益林区内开展旅游和其它经营活动，必须经县级林业行政主管部门审核，报市林业局批准，并与生态公益林林地、林木所有者签订合同。改变林地用途的，须征得林业行政主管部门审核同意后，依照有关土地管理法律法规办理建设用地审批手续。

第十七条 因国家或省重点建设项目需要征用集体所有和占用国有生态公益林地的，必须经省林业局或其授权单位审核同意，并依法办理用地审批手续。

第十八条 因国家或省重点建设项目、林木更新改造或卫生间伐需要采伐的，须经省林业局或其授权单位批准，并实行专项限额管理和采伐许可证制度。

第十九条 生态公益林林木更新采伐的年限：人工松林４０年以上，其他阔叶林及针阔叶混交林５０年以上。复层林更新应实行择伐，不准皆伐，择伐后的植被覆盖度不低于７０％。生态公益林内的采伐迹地、火烧迹地应于当年或次年内完成更新造林。

第二十条 禁止采伐生态公益林，对生态公益林经营者的经济损失原则上由政府给予合理补偿；市、县级政府对界定的生态公益林参照省级生态公益林进行补偿，自２００８年起至２０１２年每年每亩补偿１０元，２０１２年以后根据省生态公益补偿标准再进行调整。

第二十一条 生态公益林的效益补偿、管护等所需经费列入市、县级财政预算，由市、县区按２∶８的比例共同承担。

第二十二条 生态公益林效益补偿资金分为损失性补偿和管护、管理经费两部分。
（一）损失性补偿：主要用于补偿生态公益林经营者经济损失，按《广东省生态公益林效益补偿资金管理办法》要求直接发放到补偿对象手中。

（二）管护、管理经费：包括管护人员经费和管理经费。管护人员经费包括管护人员工资、管护工具的购置费用等。管理经费包括生态公益林宣传培训、协调管理、检查验收及林业生态县创建工作费用等。

（三）资金分配：

１．生态公益林效益补偿总额（包括市、县级财政支出）的７５％专项用于损失性补偿。

２．生态公益林补偿资金县级财政支出部分的１８％专项用于补助管护人员经费。７％专项用于生态公益林管理经费（县、镇、村分别按４．５％、１．５％、１％的比例分配）。

３．生态公益林补偿资金市级财政支出部分的１８％专项用于市属林场生态公益林的管护及表彰、奖励生态公益林建设管理先进单位及个人等。７％专项用于生态公益林管理经费，市、县、镇、村分别按３％、１．５％、１．５％、１％的比例分配。

第二十三条 生态公益林效益补偿资金年度分配计划，应于每年６月底前，由市林业局会同市财政局下达，各县财政局应按照２∶８比例配套相应资金并会同林业主管部门逐级下达。损失性补偿资金，必须在本年度９月份前拨付到补偿对象。年度资金分配计划一经下达，各级财政和林业部门必须严格按计划执行，不得随意调整。如有特殊原因需调整的，需报市财政局、市林业局联合批准。

第二十四条 各级财政部门、林业部门，须切实加强生态公益林效益补偿资金的监督和管理，及时、足额将补偿资金拨付到位，定期对资金的到位、使用情况进行追踪、检查，确保专款专用。

第二十五条 任何单位不得以任何形式挤占、挪用、截留或骗取生态公益林效益补偿资金，违者将根据有关规定严肃处理，并追究单位领导和直接责任人的责任。

第二十六条 本办法自２００８年６月１日起施行。