广东省对外加工装配业务条例（修正）

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二手房买卖合同纠纷办案小结

作者：陈召利 主页：www.law-god.com


最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件，笔者发现，房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因，令人深思。本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题，希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。
一、 房屋中介机构操作不规范
1．委托合同签订不规范
一般来说，房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同，但是，在实践中，房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同，多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”，将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。
2．逃避居间义务
房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》（现变更为《南京市存量房买卖合同》）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。
根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定，从2007年9月1日起，本市主城区存量房实行网上交易管理，存量房交易资金监管也一同实行。存量房实行网上交易，买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后，如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审，其他交易程序基本没有变化，只是将原来手工填写的（《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类）改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交易的，由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务，则不具备合法的房地产经纪资质。
在此，提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免自己的权利被非法侵害。
二、 房屋买卖合同的内容不完整
如上所述，房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同，而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同，对中介费用（即报酬）的计算方式和支付方式作了明确约定，而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作，一般来说，二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。
房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。再次，合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
在此提醒购房者，房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调，有效地控制风险，避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形，否则，一旦售房者违约，购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施，但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者，待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空，此时售房人早已“失踪”。
三、 房屋买卖合同补充协议的效力不确定
在房屋买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是，买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。这样，房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是房屋中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。
在此，笔者建议，房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。


广东省惠州市人民政府


惠经普办字〔2004〕3号



关于印发《惠州市第一次全国经济普查领导小组办公室工作规则》的通知
各县（区）经济普查领导小组办公室，各有关部门：
　　现将《惠州市第一次全国经济普查领导小组办公室工作规则》印发给你们。请结合本地区、本部门实际制定相应的工作规则。
　　附：惠州市第一次全国经济普查领导小组办公室工作规则


　二○○四年七月十三日








惠州市第一次经济普查领导小组办公室工作规则
第一章　总则

　　第一条　为科学、有效地组织实施惠州市第一次全国经济普查工作，根据市政府《转发省政府关于开展第一次全国经济普查的通知》（惠府〔2004〕22号）精神，参照《国务院第一次全国经济普查领导小组办公室工作规则》及《广东省第一次全国经济普查领导小组办公室工作规则》，结合惠州市实际，制定本规则。
　　第二条　惠州市第一次全国经济普查领导小组办公室（以下简称“办公室”）是惠州市第一次全国经济普查领导小组（以下简称“领导小组”）的办事机构，在领导小组的领导下开展工作。
　　第三条　办公室由市统计局、市发展和改革局、市委宣传部、市人事局、市经贸局、市民政局、市财政局、市国税局、市地税局、市工商局、市质监局、市教育局、市科技局、市交通局、市卫生局、市规划建设局、市房产局、市文化局、市信息产业局、市广播电视局、市电视台、市广播电台、惠州日报社等组成，办公室设在市统计局，具体负责全市经济普查工作日常组织和协调。
　　经惠州市经济普查领导小组第一次全体会议通过，市政府经济普查领导小组成员单位除承担惠州市人民政府《转发省政府关于开展第一次全国经济普查的通知》（惠府［2004］22号）规定的各项职责外，同时还应与办公室成员单位一样承担如下具体职责：确定各成员单位的承办科室负责人为领导小组办公室成员，分管经济普查工作，落实承办科室的专业人员具体负责完成的经济普查工作事项；主动、高效落实经济普查重大事项的协调和配合；为搞好经济普查工作积极主动献计献策；按市经济普查办公室的统一要求提供相关资料和信息；独立或与市经济普查办公室联合发文布置本系统的经济普查工作；充分利用本系统的各种渠道或资源，深入广泛宣传经济普查工作；深入调查研究，督促检查全省本系统的经济普查工作；严格审查本系统普查数据，参与普查数据的综合评估与论证工作；积极开展课题研究，深度开发普查资源；市经济普查领导小组成员要按通知参加会议，做到不缺席，一般不允许代会，确需代会的,要相对固定代会人，以确保工作的连续性。
　　第四条　办公室成员单位和人员依照本规则，按照各自职责分工，各司其职，各负其责，通力协作，密切配合。办公室组成单位职责分工如下：
市统计局负责承担普查办公室的日常组织和协调工作，包括普查方案设计，人员选调培训，组织单位清查、登记，负责数据处理，组织普查宣传动员、普查资料发布和开发应用等事项；
　　市委宣传部负责协调普查宣传动员和新闻报道方面的事项；
　　市发展和改革局负责协助组织普查资料开发应用工作，协助解决普查经费和物资保障方面的事项；
　　市经贸局负责协调国有工商企业，尤其是大型企业集团普查方面的事项；
　　市财政局负责协调普查经费和物资保障方面的事项；
　　市工商行政管理局负责提供企业（单位）和个体经营户名录，协调基本单位清查、个体经营户调查以及与经济普查办公室共同组织开展普查的户外广告宣传等方面的事项；
　　市国家税务局、市地方税务局负责提供企业（单位）和个体经营户税务登记名录，协调企业（单位）和个体经营户清查等方面的事项；
　　市人事局负责提供机关和事业单位名录，协调行政事业单位清查登记方面的事项；
　　市民政局负责提供社团组织、社区（居委会）、村委会、民办非企业单位（个体）名录，以及行政区域变动情况，会同普查办做好社团、基层组织和民办非企业单位清查及行政区域代码赋码方面的事项；
　　市质量技术监督局负责提供年审后单位变动情况库，协调企业（单位）组织机构代码方面的事项；
　　市信息产业局负责配合做好全市信息行业的单位清查和普查登记工作；协调配合普查数据处理的设备购置等事项；
　　市广播电视局负责全市广播电视系统对经济普查的宣传动员工作；
　　市电视台、市广播电台、惠州日报社负责全市经济普查的社会宣传工作，追踪报道普查新闻，发布普查信息等工作；
　　外经、建设、房产、交通、教育、科技、文化、卫生等部门协助同级普查机构做好本系统单位普查的组织实施工作。

第二章　办公室组成及其岗位职责

　　第五条　办公室设主任1名，副主任4名，成员若干名。
　　第六条　办公室成员由领导小组成员单位、与经济普查有密切关系的部门各委派一名科（主任）级干部和市统计局有关科室主要负责人担任；部门成员同时作为普查联络员，具体负责本部门与办公室的日常工作联系与协调。
　　第七条　办公室实行主任负责制，主任负责办公室的全面工作。
办公室副主任协助主任工作，并按照分工负责处理分管领域内的工作。
办公室成员协助主任、副主任工作，并受主任、副主任委托，负责处理有关方面的工作。
　　第八条 办公室下设综合组、宣传后勤组、调查一组、调查二组、调查三组、调查四组和数据处理组，分别由市统计局的普查中心、办公室、工交科、农财科、综合科、法规科和电脑科人员组成，各工作组实行组长负责制，各组组长由对应科室科长担任。具体职责分工如下：
　　1、综合组（普查中心）：
　　负责普查领导小组办公室日常工作及承担相关的调查任务。主要职责：负责普查办公室各项工作的组织协调和对外联络；负责组织制定全市普查实施方案、相关实施细则和工作计划，检查和落实各项工作计划；综合协调和指导各县（区）、各部门、各专业普查业务的开展和数据衔接，审核各县（区）实施方案和工作安排；组织开展普查试点、普查区划分、业务培训、单位清查摸底和基础工作整顿等普查业务工作；统一布置普查制度，负责方法制度方面的问题解答；负责普查数据质量的控制、普查公报的发表、普查资料的编印及综合开发利用工作；负责单位名录库建设；负责普查综合执法；负责文秘档案工作；考核与督办工作；相关文件起草，编发普查简报；对各地机构、人员、经费的落实情况进行检查督促，协调普查工作进度；负责惠州市经济普查专网的规划、上网资料的审核及信息发布；承办日常性的公文管理以及领导交办的各项临时性工作。
　　2、宣传后勤组（办公室）：
　　制定普查宣传工作方案及计划；检查区县普查宣传工作落实情况；负责普查的社会宣传动员和新闻报道工作；运用行政和市场经济手段扩大宣传面，调动各方面积极性，为普查顺利进行营造良好的普查环境；各项会务的组织工作，以及普查经费的开支管理和后勤保障工作；负责普查经费的落实与执行；普查用各种物资及用品的采购与发放；督促检查区县普查经费落实情况。
　　3、调查一组（工交科）：
　　负责工业、交通运输、邮电通信及仓储业单位普查全过程的组织实施；按照统一要求，做好普查试点、区域划分、普查清查、人员培训、基础工作整顿、问题解答、普查登记、数据审核与上报、事后质量抽查、评估验收、普查资料开发等工作；协助数据处理组进行数据汇总、上报；指导区县完成本组负责的各项普查任务。
　　4、调查二组（农财科）：
　　负责建筑业、房地产开发业、批发零售贸易业、餐饮业以及第一产业所属的第二、第三产业活动单位所属普查方案的执行；按照统一要求，做好普查试点、区域划分、普查清查、人员培训、基础工作整顿、问题解答、普查登记、数据审核与上报、事后质量抽查、评估验收、普查资料开发等工作；协助数据处理组进行数据汇总、上报；指导区县完成本组负责的各项普查任务。
　　5、调查三组（综合科）：
　　负责居民服务业、金融保险业及行政事业单位普查方案的执行；按照统一要求，做好普查试点、区域划分、普查清查、人员培训、基础工作整顿、问题解答、普查登记、数据审核与上报、事后质量抽查、评估验收、普查资料开发等工作；协助数据处理组进行数据汇总、上报；指导区县完成本组负责的各项普查任务。
　　 6、调查四组（法规科）：
　　负责除调查一、二、三组负责专业以外专业及个体工商户普查的组织实施；按照统一要求，做好普查试点、区域划分、普查清查、人员培训、基础工作整顿、问题解答、普查登记、数据审核与上报、事后质量抽查、评估验收、普查资料开发等工作；协助数据处理组进行数据汇总、上报；指导区县完成本组负责的各项普查任务。
　　7、数据处理组（电脑科）：
　　根据国家数据处理方案和程序，负责我市普查数据处理方案和实施细则的制订、软件的二次开发以及数据处理的技术指导；搭建数据处理环境；协调业务组完成数据的审核与上报；建立普查数据库；配合普查资料开发利用；组织培训区县数据处理人员、问题解答、数据接收、逻辑审核、报表汇总，数据上报及普查数据库建设；负责惠州市经济普查专网的维护及数据发布；指导区县完成数据处理各项任务。

第三章　会议制度

　　第九条　办公室实行办公室全体会议、办公室主任会议、主任办公会议和专题会议制度。
　　第十条　办公室全体会议由主任、副主任及成员组成，主任或主任委托的副主任召集并主持，主要传达上级指示、通报重要事项、审议重大事宜、部署有关工作。
　　办公室全体会议根据需要不定期召开。
　　第十一条　办公室主任会议由主任、副主任组成，主任或主任委托的副主任召集并主持，主要研究决定全省经济普查工作中的有关重要事项。
办公室主任会议根据需要不定期召开，必要时可安排办公室有关成员列席。
　　第十二条　主任办公会议由办公室主任、副主任和有关成员组成，主任或副主任召集并主持，主要研究、处理办公室日常工作中的重要问题。
　　主任办公会议根据需要不定期召开。
　　第十三条　专题会议由副主任或办公室成员按照分工召集并主持，主要研究、协调和处理办公室工作中的一些专门问题。
　　第十四条　办公室全体会议、办公室主任会议和主任办公会议的议题由会议召集人确定，会议的组织工作由办公室综合组负责，会议纪要由主任或主任委托的副主任签发。
　　专题会议的议题由召集人确定，会议的组织工作由相关的工作组负责，会议纪要由召集人签发。

第四章　公文审批、印发及归档

　　第十五条　办公室公文种类包括：请示、报告、通知（粤经普办字）、通告、通报、函（粤经普办函）、会议纪要和普查简报等八种。
　　第十六条　以办公室名义发文，由主任或主管副主任签发。
发文如涉及其他副主任分管的工作事项，须经有关副主任审核后签发；属重大事项，应由主管副主任审核后送主任签发。
　　报领导小组或市政府的文件，由主任签发。办公室发布的决定和规章，由主任签署。
　　一般性的函件和普查简报，可由分管副主任签发。
　　各工作组不得以工作组的名义对外行文。
　　第十七条　拟文部门负责人应对报送签发的文稿进行认真审核，并亲自签报，如有特殊情况可委托其他负责人签署。
　　公文签发后，任何人不得随意改动公文内容；如需改动，须征得签发人同意。
　　第十八条　办公室发文由综合组负责编号、用印和归档，拟文部门负责印刷和分发。归档要求：签批原件1份，纸介质印刷件2份与印发件一致的电子版文件（文字文件提供Word或文本格式，表格提供Excel格式）1份。
　　第十九条　办公室公文的发送范围：
　　1、请示──呈送上级领导机构。
　　2、报告──呈送上级领导机构。
　　3、通知──发送各县（区）普查机构，市政府有关部门。范围可根据内容随时调整。
　　4、通告──向社会发布。
　　5、通报──发送各县（区）普查机构。
　　6、函──发送函中商洽工作的地方、部门、单位或个人。
　　7、会议纪要──主要发送办公室主任、副主任及成员，必要时可抄送领导小组组长、副组长和成员，以及各县普查领导小组和办公室。
　　8、普查简报────发送办公室主任、副主任及成员，各县普查机构，办公室组成单位、市普查机构等有关单位。
　　第二十条 办公室来文由综合组负责统一接收登记、分发、传递、督办和归档。各组不得自行受理应由办公室办理的文件。
　　第二十一条 办公室内部实行工作请示报告制度。请示报告由提出请示报告的单位（工作组）主要负责人签字；请示一般只呈报分管副主任，必要时报主任。
　　第二十二条　办公室主任、副主任在审批公文和内部请示报告时，对一般性文件和报告，圈阅表示“已阅知”；对各工作组呈报的请示，一般要签批明确意见，如只圈阅则表示“同意”。

第五章　印章管理和使用

　　第二十三条　《惠州市第一次全国经济普查领导小组》印章和《惠州市第一次全国经济普查领导小组办公室》印章，由办公室综合组指定专人负责保管和使用。
　　第二十四条　印章的日常使用建立严格的用印登记审批制度。
使用领导小组印章需经领导小组组长或组长委托的副组长在其职权范围内签批。使用办公室印章需经主任或主任委托的副主任在其职权范围内签批。

第六章　考勤制度

　　第二十五条　办公室实行集中办公和分散办公相结合，以各组为单位进行考勤和工作考核。其中，综合组抽调人员除个别经批准的外，其余人员均集中办公，统一考勤和工作考核。
　　第二十六条　办公室人员外出，应事前向上一级报告。办公室人员请假、休假，按机关公务员管理有关规定执行。

第七章　经费和设备的管理与使用

　　第二十七条　普查经费由办公室严格按照《统计部门周期性普查和大型调查经费开支规定》和有关财务会计制度、财政法规进行管理和使用，自觉接受审计监督。经费开支的具体管理规定另行规定。
　　第二十八条　为保障普查工作需要添置的办公设备和工作用车，由办公室依照国家和省的有关规定统一申请购置，并加强管理，使用设备的工作组应指定专人做好日常维护和保管。

第八章　附则

　　
　　第二十九条　本规则自印发之日起执行。执行过程中的有关问题，由办公室综合组负责解释。