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逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-07-26 09:57:21  浏览:8928   来源:法律资料网
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逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》

武志国


最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

(2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日



为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
解读:明确了前期物业管理合同对业主有约束力,业主虽然不是前期物业管理合同签署人,但却是当事人,应当遵守前期物业服务合同的约定。
前期物业服务合同的性质的确特殊,值得探讨,是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。
提及“前期物业服务合同”的性质,则不能不提及“物业服务合同”的性质,前期物业服务合同"和"物业服务合同"是两个不同的有名合同,不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。
《物业管理条例》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”,“委托合同”改为“服务合同”,似乎是对合同的性质界定的一种导向,但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说,说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同(因其也用“转委托”的说法)。

第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:
(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;
(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读:现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制,因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为,规定了物业合同等相关合同或条款(包括前期物业服务合同)的几种无效情形:(1)为了防止物业服务市场混乱,《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形,如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业,也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。(2)免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效(即便给与了提示和说明)。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”
此等确认之诉业主委员会可以提出,业主也可提出,两者均可作为原告。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。
解读:此条容易理解,物业服务企业的义务依据包括:1)法律法规;2)行业规范;3)合同约定;4)公开的服务承诺和服务细则。
不属于物业服务企业的服务项目,物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款,但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效:(1)造成对方人身伤害的;(2)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
同时注意,并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉,业主具备诉讼主体地位,业主可以自行起诉。
此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出,业主也可提出,两者均可作为原告。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。
解读:业主的违规(违反法律法规和管理规约)或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。(《物业管理条例》第十七条)
建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。(《物业管理条例》第二十二条、第二十三条) 
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。
解读:《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定:物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法(试行)》(发改价格〔2007〕2285号)、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知 (发改价检[2004]1428号)等文件、
物业服务企业应注意按上述规定收费,应避免:1)擅自扩大收费范围;2)擅自提高收费标准;3)重复收费。第1)、2)项针对施行政府指导价的物业服务收费,第3)同时针对实行政府指导价和市场调节价。
当然,此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准,而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。
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劳动合同期满,用人单位是否应支付生活补助费?

一、案情:
1997年6月3日,宣城某市人民政府(甲方)决定将宣州某制药总厂转让给该厂的全体职工(乙方),并在转让书中约定:“甲方保留乙方原干部、职工身份,由乙方到劳动人事部门办理身份代管事宜,原总厂的全体职工由乙方在组建新的企业法人后妥善安置工作……”。随后该企业实行股份制改造,更名为宣州某股份有限公司(即本案原告),其性质转变为股份制。被告李某、魏某原是宣州某制药总厂的正式职工;被告程某是另一工厂的正式职工,于1998年2月由原劳动部门办理职工调动手续调入原告处工作。1999年1月25日,原告与程某重新签订了劳动合同;2000年1月1日,原告也与李某、魏某重新签订了劳动合同,合同期皆为2002年12月31日止。
合同期满后,原告分别向三被告下达了“终止劳动合同通知书”,同时办理了相关手续; 2003年1月27日,三被告向劳动争议仲裁委员会申请仲裁,要求原告给付解除劳动合同经济补偿金及额外经济补偿金、支付置换职工身份经济补偿金等。仲裁委员会随后作出仲裁裁决:该公司一次性给付李某4116元、程某3632元、魏某4116元生活补助费(实为经济补偿金),驳回三申诉人的其他申诉请求。该公司对此裁决不服,于2003年4月24日向宣州区法院提起民事诉讼。
二、审判:
法院审理认为:根据劳动法及相关规定,劳动合同期满或当事人约定的合同终止条件出现,劳动合同即行终止,用人单位可以不支付劳动者经济补偿金。但国有企业职工和与国家机关、事业组织、社会团体建立劳动合同关系的职工以及全民所有制企业招用的农民合同制工人,在劳动合同终止后,应执行其中有关经济补偿金的规定。本案中,被告李某、程某、魏某与原告签订劳动合同时,原告的性质是股份有限公司而非国有企业或其他应支付经济补偿金的企业。因而原告与三被告劳动合同期满后,原告可以不支付被告经济补偿金即生活补助费。故原告诉请驳回三被告要求支付经济补偿金的请求符合法律规定,该院应予支持。尽管被告李某、魏某在原告改制前已是原告职工,但原宣城某市人民政府在整体转让原告的前身即制药总厂时,约定了由该人民政府保留原告单位的干部、职工身份,而该身份保留的主体不是原告。被告程某调入原告单位时,原告已是股份有限公司,更无给付其经济补偿金的理由。故被告辩解原告应保留其国有企业职工身份、要求原告支付其经济补偿金及额外经济补偿金、驳回原告诉讼请求的意见不予采信。故此,法院依据《中华人民共和国劳动法》第二十三条、劳动部《关于贯彻执行若干问题的意见》第38条之规定,判决驳回被告要求原告支付经济补偿金的请求。
三、评析
本案所争议的主要是劳动合同解除后该不该发给生活补助费(即经济补偿金)的问题。经济补偿金是指在劳动合同解除时,企业依据劳动法规的相关规定,给职工一定数额的经济补偿。经济补偿金的标准是按企业在正常生产情况下劳动者解除合同前的12个月的月平均工资计算。
额外经济补偿金是指用人单位解除劳动合同后,未按规定给予劳动者经济补偿的,除全额发给经济补偿金外,还须按该经济补偿金数额的50?支付额外经济补偿金。
根据我国有关法律规定,凡属国有企业职工和与国家机关、事业组织、社会团体建立劳动合同关系的合同制工人及全民所有制企业招用的农民合同制工人,在劳动合同终止以后,劳动单位应向被解除合同的工人支付经济补偿金。而对因合同期满而终止劳动合同的合同制工人,法律没有规定。但是1986年国务院发布的《国营企业实行劳动合同制暂行规定》第23条规定:“劳动合同制工人因合同期满或属于第十二条二项和第十五条的规定情况,解除劳动合同时企业应当按照其在本企业工作年限,每满一年发给相当于本人一个月的生活补助费,但是最多不超过十二个月的本人标准工资”。劳动部办公厅劳办法[1996]33号文件规定第一条规定:《关于贯彻执行〈中华人民共和国劳动法〉若干问题意见》规定:“劳动合同期满或者当事人约定的劳动合同终止条件出现,劳动合同即行终止,用人单位可以不支付劳动者经济补偿金”。
本案中,双方当事人是基于企业改制后,围绕劳动合同所引发的纠纷,双方当事人争执所在为劳动合同期满后,用人单位是否给付劳动者生活补助费问题。依据上面的分析,企业与职工在劳动合同期满后必须支付生活补助费的,其企业性质应当是国有企业或其他法律规定的企业,而本案原告的企业性质却是股份有限公司而非国有企业。被告李、魏在企业改制时虽被保留了原干部职工身份,但依1997年6月3日改制时所签订的《产权转让合同书》之约定,保留乙方干部职工身份的主体时转让方即某人民政府,而非本案的原告。至于被告程某调入原告单位时,原告已是股份有限公司,现劳动合同期满后要求原告给付生活补助费更无事实和法律依据。综上,本案劳动合同期满,用人单位不应支付生活补助费。



安徽省宣城市宣州区人民法院: 陈新 张辉煌供稿
2004年11月5日
联系电话:0563—2515685
电邮:zhh@2004685sina.com


中山市托儿所登记管理暂行规定

广东省中山市人民政府


中山市托儿所登记管理暂行规定
中府[2005]6号

第一条 为了加强托儿所的监督管理,提高保育质量,保护婴幼儿合法权益,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本规定。
 第二条 在本市行政区域范围内设立招收3周岁以下婴幼儿,对其进行保育的各类托儿所适用本规定。
 第三条 市工商行政管理部门负责托儿所的登记管理和经营监督管理工作,市教育行政部门负责对托儿所的业务指导,并牵头相关部门做好托儿所的规范管理工作,市卫生、消防、劳动保障、物价等相关职能部门按各自职能协同做好托儿所的管理工作。
 第四条 开办托儿所必须符合以下条件:
 (一)设置在安全、卫生、通风、明亮、安静、干燥、有独立出入口的三层以下建筑物内,并有一定室外活动场地;
 (二)经营面积100平方米以上,人均室外活动场地面积3平方米以上,人均建筑面积5平方米以上,班活动室面积人均2平方米以上;
 (三)设置活动室、卧室、厨房、厕所、保健室;
 (四)有与经营规模相适应的资金;
 (五)有符合本规定第六条的所长、教养员、保育员、医护人员及其他工作人员。
 第五条 申请开办托儿所的程序:
 申请人到工商行政管理部门申请名称预先核准登记,领取《企业名称预先核准通知书》。凭《企业名称预先核准通知书》到卫生部门领取《卫生许可证》、并在消防部门出具《消防安全检查意见书》后,向市工商行政管理部门领取《营业执照》。
 核准登记的托儿所需变更名称、住所、法定代表人或负责人、经营范围、经营场所结构及面积的,应到市工商行政管理部门及其他相关部门办理变更登记或重新登记手续。
 第六条 托儿所的所长以及教养、保育、医护及其他工作人员应当符合下列条件:
 (一)热爱本职工作,品行端正,作风正派,责任心强;
 (二)具有一定文化水平、业务知识和相应的专业技能。教养员应当具备幼师或高中毕业以上程度(包括幼师职业高中毕业),保育员应当具有初中毕业以上程度,并经所在地妇幼保健机构培训合格。
 (三)身体健康。有市属医疗机构体检合格证明。
 第七条 托儿所不得招收3岁以上的幼儿,不得违背0-3岁婴幼儿的认知规律,对婴幼儿进行文化知识传授和技能测练。
 第八条 托儿所必须持有效证照(含《营业执照》、《卫生许可证》、《税务登记证》)经营,并亮证亮照,接受社会监督。
 第九条 市卫生、消防、教育及相关职能部门应切实履行监管职责,加强对托儿所的检查,在检查中发现违反卫生、消防或有关规定的,由相关部门依法查处,情节严重的,提请工商行政部门依法吊销营业执照。
 第十条 因违法经营被吊销营业执照的,法定代表人(负责人)3年内不得在本市申领《营业执照》。
 第十一条 本办法自2005年2月1日起施行。

                   中山市人民政府
                   二○○五年一月五日


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